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Pactos para evitar la caída de las operaciones inmobiliarias

Compradores y vendedores de departamentos encontraron un nuevo método para evitar la caída de las operaciones inmobiliarias en un contexto de volatilidad del dólar y devaluación del peso: ambas partes pactan un valor artificial de la moneda norteamericana, a mitad de camino entre el precio al que estaba cuando se acordó avanzar en la operación (por ejemplo, en la firma del boleto) y la última cotización del dólar.

Los bancos observan una retracción de la demanda y una baja en los clientes de créditos hipotecarios, pero para realizar las operaciones, se producen acuerdos sobre el tipo de cambio, relataron en dos entidades.

“Desde que el dólar se estableció alrededor de los $29, se han cerrado operaciones de un dólar alrededor de $25 y $26, privilegiando la concreción en un contexto que, de otra manera, conduciría a su cancelación”, dijeron en el Banco Ciudad.

Lo que ocurre es un acuerdo en que las dos partes ceden un poco. “Las oscilaciones son fuertes, entonces, en general, la oferta es más permeable, más agresiva”, afirmaron en la entidad bancaria.

Si bien los bancos ampliaron los montos y se acortaron los tiempos entre la calificación y el cierre de la compra, los tomadores piden prestado el máximo posible o toman nuevos créditos personales para afrontar los costos adicionales.

Buenos Aires, durante la primera mitad de mayo se sintió una baja de aproximadamente 13% en la cantidad de solicitudes de créditos. De un pico de 550 operaciones mensuales antes de los sobresaltos cambiarios, la cifra descendió a 400. Pero mientras la expectativa está puesta sobre la estabilización del dólar, se generan nuevos mecanismos de negociación. “El comprador eleva el compromiso crediticio y agrega préstamos personales o familiares para alcanzar el tipo de cambio; el vendedor resigna el monto original en dólares”, cuentan.

En el Banco Hipotecario estimaron una caída entre el 25% y 30% de la demanda desde que comenzó la volatilidad cambiaria. De hecho, en un promedio de originación (el momento en el que se inicia el trámite) diario de 11 créditos hasta marzo, hoy se escrituran alrededor de ocho. Para mantener el movimiento del mercado se generan arreglos en operaciones encadenadas. Según el banco, la gente que pide créditos generalmente toma un 66% del costo de la vivienda, pero ese número trepa ahora hasta el 80%. “Hay negociaciones puntuales entre las partes; no hay un valor estandarizado, depende de la necesidad”, explicaron.

Del otro lado del mostrador, Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades, confirmó que en la mitad de los casos se llega a un acuerdo entre las partes para tomar en consideración un dólar artificial. “Por ejemplo, si estaba a $25 al momento de tomar la decisión y ahora llega a $29, se negocia a $28, porque las partes ya vienen conversando hace muchos meses y tienen mas ganas de firmar que de suspender la operación. Nosotros intentamos que los dos cedan un poco para concretar la operación”, contó.

En su caso, percibió que ahora se reciben menos consultas que hace dos meses y que “la gente necesita pedir más plata que antes. Eso hizo que la demanda de créditos hipotecarios cayera”, lo que produjo una baja en la demanda de los aptos crédito y en escrituras que no se pudieron hacer.

La demanda también bajó sus ambiciones con respecto al tipo de inmueble: se resigna la zona hacia la periferia, donde los precios son más accesibles o se apuesta por lugares más chicos. “Antes las personas buscaban lo que necesitaban y ahora compran lo que les alcanza”, sentenció Boquete.

Si bien la retracción no genera que el mercado se paralice, los agentes inmobiliarios aún esperan signos de recuperación de la demanda y, según Boquete, muchos propietarios “prefieren quedarse con el inmueble y esperan hasta que se fijen los nuevos precios”.

Jorge D’Odorico, titular de D’Odorico Propiedades, confió que existe muy poca consulta, principalmente por el costo de las tasas, al punto que “hasta que la volatilidad no se tranquilice la gente no toma más créditos”. De cualquier forma, se mostró optimista en que el equilibrio cambiario llegará en 30 o 60 días. “Antes las operaciones con crédito abarcaban el 70% del mercado, hoy es un 30% y muchos piden auxilio a familiares y amigos para seguir adelante”.

Los problemas del mercado hipotecario se vieron reflejados en el último informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, donde se consignó el número de escrituras realizadas en mayo de este año. Si bien aumentó en un 15,5% interanual, registró una baja del 1,5% en relación con el mes anterior, cuando la suba del dólar impactó más. De hecho, las escrituras con crédito hipotecario bajaron 26,9% respecto de abril.

La Nación

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