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Alquileres: La burbuja de precios de los inmuebles empezó a desinflarse

Pasó lo que tenía que pasar. Al cabo de un año en el que los argentinos enfrentaron una devaluación del peso del 50%, la duplicación del precio del dólar, una disparada de la inflación y la virtual desaparición del crédito hipotecario, la burbuja de precios de los inmuebles empezó a desinflarse.

En un año, los valores reales promedio a los que se venden casas y departamentos bajaron 10,2% en dólares. El dato surge del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, que cada mes calcula, en base a las escrituras firmadas en un período dado, el valor promedio en dólares de dichas operaciones. En noviembre pasado -último dato disponible- ese valor fue de 122.493 dólares por operación. En noviembre de 2017, había sido de 137.015 dólares.

Vale la pena remarcar que la cifra difundida por los escribanos es la más aproximada a la realidad. Porque es sabido por todo el mundo que las escrituras reflejan, aproximadamente, el 80% del valor real de la operación. Pero si ese “negreo” del 20% de una operación es más o menos constante, la serie estadística es igualmente válida.

De todas maneras es importante una aclaración. El boom del crédito hipotecario UVA financió buena parte de las operaciones inmobiliarias hasta junio del año pasado, cuando la disparada del tipo de cambio paralizó al mercado. Es relevante el dato, porque cuando una compra se financia con un crédito hipotecario, es más difícil “dibujar” el monto de la escritura, dado que atrás de ese documento hay una hipoteca.

Hechas las salvedades del caso, surge entonces otro punto a destacar. Mientras que las cifras de los escribanos -que son la mejor aproximación posible a lo que realmente sucede en el mercado- muestran una caída del valor de los inmuebles, los diversos sitios donde se muestran los avisos clasificados aún siguen exhibiendo una suba -en dólares- del valor de los inmuebles.

Esto podría explicarse en algo básico: a los propietarios que ponen su inmueble en venta les cuesta recortar el valor de venta. Y también hay que decir que no pocos agentes inmobiliarios tasan por arriba del valor de mercado para tentar al propietario y así incrementar su cartera de clientes. Aunque después la propiedad pase meses sin venderse.

Esto a su vez lleva a conclusiones erróneas, dado que las series de precios de venta que surge de las ofertas publicadas en la web toman como insumo los precios a los que el propietario pretende vender, y no a lo que finalmente se realizaría esa venta.

Es cierto también que el mercado inmobiliario argentino es muy rígido, por varios motivos: los vendedores por lo general no están urgidos por deudas, de modo que son pocos los que están apurados por desprenderse de su propiedad y aceptar un precio menor al que pensaron en su momento.

Otra obviedad: dado que el valor de los inmuebles no cotiza en Bolsa -como la acción de un banco, por ejemplo-, no hay manera de informarse rápidamente de lo que pasa en el mercado. Pero hay un dato objetivo: en noviembre se realizaron apenas 3.689 escrituras, un 45% menos respecto de noviembre 2017. Se calcula que en los portales inmobiliarios hay en venta más de 75.000 propiedades. La oferta supera claramente a la demanda. En la Bolsa, una acción que enfrenta ese escenario solo puede bajar.

Los datos del mercado le están dando la razón al economista Juan José Cruces, futuro rector de la Universidad Di Tella, quien desde hace más de un año venía advirtiendo de que los precios estaban un poco inflados en dólares. “Mi visión es la de siempre. La economía tuvo un shock importante y eso se tiene que reflejar en todos los precios del mercado. Creo que la baja todavía no terminó y no descartaría que aún reste por verse un recorte de 10 o 15 puntos porcentuales más. No hay que olvidar que con una baja en los costos de construcción, el departamento nuevo puede salir a un precio menor que lo que hoy cotiza un usado, y eso necesariamente tiene que arrastrar a la baja todas las cotizaciones, porque el constructor quiere vender rápido.

El resumen de Cruces es este: “El metro cuadrado a estrenar en CABA, que en 2004, 2006, 2016 y 2017 valía el equivalente a 1.200 precios de tapa del diario Clarín del domingo, ahora vale casi 2.000 Clarines del domingo. La patología colectiva de expresar los precios en dólares, lleva a los vendedores a pedir precios que son imposibles de pagar para la demanda. Un shock externo como el que tuvimos en 2018 implica que bajan los precios en dólares de los bienes que no se pueden exportar y que tienen bajo componente importado. El real estate es el campeón de los bienes que califican en esta categoría. Lleva su no transabilidad en el nombre: Inmueble, o sea no se puede exportar”.

Alejandro Bennazar, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina, admite el nuevo escenario: “Es una baja normal la que estamos observando, es lógico que con lo que pasó con el dólar se abra un brecha entre lo que pide el vendedor y lo que ofrece el comprador.

Al ser consultado si hay que retasar todo, dijo que “vamos a ver que pasa si el dólar y la inflación se estabilizan, tal vez el mercado se reactive, algo, gracias a los dólares de la cosecha. Y tampoco tenemos que descartar una recuperación del salario, más en un año electoral. Hay un punto importante. Ahora se puede tomar un crédito hipotecario para comprar desde el pozo. Eso permite cerrar un precio menor, porque finalmente la obra se financia con el consumidor final y el constructor no tiene que cargar el costo financiero a su presupuesto. Tranquilamente se puede comprar un 20% más barato que un departamento listo para usar”.

Desde la consultora Reporte Inmobiliario, José Rozados afirmó días atrás en su cuenta de twitter: “A estos precios, difícil que se vendan propiedades. Estoy viendo cotizaciones realmente irracionales, ilógicas de pagar incluso para alguien al que le sobren los recursos si tiene sentido común. Sinceramiento en serio o no habrá ventas. Nadie esta obligado a vender. Pero sacar al mercado algo a un valor que la demanda no lo convalida no es estar realmente en el mercado”

Santiago Levrio, desarrollador inmobiliario en Metropolitan Home, recalca que los precios tienen que bajar al menos en línea con la baja en los costos de construcción, que cayeron 30% en un año. “No creo que volvamos a los salarios en dólares de 2017, así que el ajuste se tiene que dar por los precios de los inmubles. No hay otra. En poco tiempo, el departamento usado tasado en 100.000 dólares va a competir con el nuevo construido a 80.000 dólares”.

En el sector inmobiliario reconocen que para realizar una venta en poco tiempo hay que retasar a la baja. “No se sostiene que los valores de realización caigan 10% y los de publicación suban 10% en un año. Las inmobiliarias no puede hacer más precios promedio por barrio”, concluyen en una importante inmobiliaria del llamado “corredor norte”, que pide anonimato..

Lo que es indudable es que la aparición de nuevas unidades empujará hacia abajo a los usados. El 2018 fue récord en permisos de construcción, solicitados por desarrolladores que quisieron anticiparse al nuevo código urbano. Son emprendimientos que, como se dijo, se beneficiarán por la baja de los costos de la construcción. Y acentuarán, tal vez, el desinfle de la burbuja.

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